De Hoge Raad heeft een uitspraak gedaan die ook voor Wijdemeren gevolgen heeft. Vragen hierover vanuit de gemeenteraad hebben burgemeester en wethouders recent geruststellend beantwoord. Dat er financiële risico’s zijn, hebben ze kennelijk niet in de gaten. Die adders onder het gras kan de gemeente het beste maar snel in kaart brengen.
Overheden mogen geen grond en ander onroerend goed aanbieden aan één koper. Alle geïnteresseerde marktpartijen moeten gelijke kansen hebben. Dat bepaalde de Hoge Raad op 26 november. Aanleiding was dat de gemeente Montferland in 2019 het voormalige gemeentehuis in Didam exclusief verkocht aan een ontwikkelaar die er een Coop-supermarkt wilde neerzetten. Twee andere bedrijven, die ook belangstelling hadden, grepen mis. Of de koopovereenkomst met de eerste ontwikkelaar nu moet worden ontbonden of niet, moet nog worden bepaald. Daarvoor heeft de Hoge Raad de zaak verwezen naar het gerechtshof in Den Bosch.
Het arrest van de Hoge Raad heeft consequenties voor alle overheden, dus ook voor Wijdemeren. Op 3 december vroeg De Lokale Partij aan het college wat in deze gemeente de eventuele gevolgen zijn. De antwoorden zijn er nu (gedateerd 10 februari).
Geruststellend
Gelukkig zijn die antwoorden vrij geruststellend. Om te beginnen bezit de gemeente vrijwel geen grond meer waar ontwikkelaars belangstelling voor kunnen hebben. Wel lopen er projecten aan de Molenmeent en de Dennenlaan, beide in Loosdrecht. Het college zegt daarover: ,,Deze gronden worden echter al openbaar aanbesteed. Bij deze projecten wordt derhalve al gehandeld in de geest van de uitspraak (van de Hoge Raad, red.)’’. Geen centje pijn dus.
En dan is er nog het plan om aan het Kininelaantje (’s-Graveland) tiny houses te laten bouwen door een woningcorporatie. Het college meldt dat wordt uitgezocht of dat na het arrest van de Hoge Raad een probleem is en zo ja, wat daaraan te doen valt. Even afwachten dus, maar geen reden voor paniek.
Oude projecten
Lastiger is de vraag hoe het zit met oude, al afgeronde projecten waarbij onroerend goed exclusief aan één gegadigde is gegund. Het college meldt: ,,Mogelijk is er overgangsrecht van toepassing zodat (zeer) oude overeenkomsten in stand kunnen blijven.’’
Daarmee is het college echter te optimistisch en zo te zien ook niet goed geïnformeerd. Kijkt u maar even mee.
In een Q & A (vragen & antwoorden) bevestigt het ministerie van Binnenlandse Zaken dat het vermoedelijk wel zal meevallen met het terugdraaien van gedane transacties. Op de vraag ‘Wat betekent het arrest voor reeds verkochte en geleverde onroerende zaken?’ luidt het antwoord: ,,Het ligt op dit moment niet voor de hand dat overeenkomsten waarin de door de Hoge Raad voorgestane mededingingsruimte destijds niet is geboden alsnog zonder meer nietig of vernietigbaar zouden zijn. Een en ander zal steeds mede afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval’’. Ofwel: gedwongen terugdraaien van zulke transacties is in principe mogelijk, maar ligt niet zonder meer voor de hand.
Minder geruststellend
Maar op 17 januari gaf minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting) op vragen uit de Tweede Kamer minder geruststellend antwoord. Op de vraag of het arrest van de Hoge Raad ook met terugwerkende kracht geldt, antwoordde De Jonge niet rechtstreeks, maar hij schreef wel dit. ,,Het valt niet uit de sluiten dat gegadigden, die niet in de gelegenheid zijn gesteld een eerlijke kans te maken op een onroerende zaak die door de overheid werd verkocht, een schadeclaim indienen. In de rechtspraak gelden echter strenge criteria om te beoordelen of zo’n claim ook moet worden toegewezen.’’ Dus: terugdraaien mag dan niet heel waarschijnlijk zijn, maar er kunnen wel schadeclaims komen.
Advocatenkantoren
Ten minste vier gerenommeerde advocatenkantoren (Houthoff in Amsterdam, La Gro Geelkerken in Den Haag, Stibbe in Amsterdam en Ten Holter/Noordam in Rotterdam) zijn op de zaak gedoken en hebben geprobeerd hun cliënten zo goed mogelijk te informeren. Hoewel er nog onzekerheden zijn, worden een paar dingen wel duidelijk uit de antwoorden en beschouwingen van deze advocatenkantoren.
Ten eerste dat het arrest van 26 november terugwerkende kracht heeft, dus ook van toepassing is op al afgeronde, eerdere zaken. Immers: de Hoge Raad heeft geen overgangsrecht geformuleerd en dan is automatisch sprake van terugwerkende kracht. Toch lijkt de kans niet heel groot dat eerder door een overheid aan een exclusieve partij verkocht onroerend goed moet worden teruggeleverd. Ten tweede geven de advocaten (net als de minister) aan dat schadeclaims van partijen die zich eerder benadeeld voelden, zeer wel mogelijk zijn. Maar ook merken ze op dat het lastig zal zijn de omvang van zulke schade goed te bepalen.
Dat overziend lopen overheden dus vooral het risico dat ze misschien schadevergoeding moeten betalen. Kantoor Houthoff adviseert daarom ‘dat een risico-inventarisatie wordt gemaakt van reeds gesloten overeenkomsten’.
Terug nu naar Wijdemeren. Het college stelt dat ‘mogelijk overgangsrecht van toepassing’ is. Maar als ik de advocatenkantoren mag geloven is dat op niets gebaseerde ijdele hoop. De Hoge Raad heeft over overgangsrecht niets gezegd en dus heeft het arrest terugwerkende kracht – het geldt ook voor al afgeronde transacties.
Zelf heb ik geen idee om welke projecten het in Wijdemeren gaat of kan gaan. Maar de gemeente kan maar beter vaart maken met een risico-inventarisatie, dan is binnenkort in het gemeentehuis wél bekend om welke projecten het gaat. En dan staat ook op een rijtje voor hoeveel geld de gemeente mogelijk op de tocht kan komen te staan.
Verbazing
Wat me bij dat alles wel verbaast, is dit. Hoe bestaat het dat ik na nog geen half uurtje digitaal zoeken ontdek dat hier volgens gerenommeerde advocatenkantoren wel degelijk sprake is van terugwerkende kracht, terwijl het college denkt dat er ‘mogelijk overgangsrecht van toepassing’ is? Hoe kan het dat die advocatenkantoren uitleggen dat er financiële risico’s voor de gemeente zijn, terwijl het college daarover niets te melden heeft en zich er blijkbaar niet van bewust is?