Ook bij project kasteel Nederhorst zit sociale huur in het verdomhoekje

Ja hoor, daar gaan we weer: de sector sociale huur komt er ook bij de plannen met kasteel Nederhorst en de bijgebouwen bekaaid af. De ontwikkelaar wil minder sociale woningen realiseren dan de gemeentelijke Woonvisie eist. En burgemeester en wethouders doen daar niets tegen.

Kasteel Nederhorst. (Foto Rho Adviseurs)

Volgende week woensdag, 8 december, buigt de raadscommissie Ruimte en Economie zich over het plan voor de herontwikkeling van kasteel Nederhorst plus de bijgebouwen. Op 16 december moet de gemeenteraad de knoop doorhakken. Aan de raad wordt gevraagd een zogeheten verklaring van geen bedenkingen af te geven.

Het kasteelproject aan de Slotlaan in Nederhorst den Berg is bepaald geen rechttoe-rechtaan-klus. Geen wonder dus dat de ontwikkelaar ook geen gewoon bouwbedrijf is, maar Stadsherstel Amsterdam. Dat is wel gewend aan lastige projecten, ook als die monumentale objecten betreffen.

Overzicht van het project, inclusief de groene omgeving van het kasteel. (Illustratie Rho Adviseurs)

Het project zal in drie fases worden uitgevoerd. Dat staat niet alleen in de stukken die aan de raadscommissie en de gemeenteraad worden voorgelegd, het kwam ook voorbij in de toelichting die een mevrouw van Stadsherstel dinsdagavond aan raads- en commissieleden gaf tijdens een digitale beeldvormende sessie.

Mooi plan

Persoonlijk denk ik dat het in grote lijnen best een mooi plan is, waarmee kasteel en bijgebouwen een nieuw ‘leven’ wordt gegund en waar de Bergse bevolking ook wat aan heeft. Maar bij in elk geval één aspect van de plannen trok ik toch mijn wenkbrauwen op: de woningen die er komen.

Eerst even  kort de plannen. Die voorzien onder meer in de realisatie van 35 woningen. In de eerste fase wordt vooral het kasteel zelf onder handen genomen. In de oude kolos komen maximaal 15 appartementen en twee semi-openbare ruimten voor vergaderingen en openbare bijeenkomsten. In fase twee worden de niet-monumentale bijgebouwen van voorheen de Toonder-studio gesloopt om plaats te maken voor maximaal dertien woningen. In fase drie wordt het koetshuis verbouwd tot maximaal vier woningen.

Eerste vraag

In het voorstel van het college aan de gemeenteraad staat: ,,Al deze woningen worden niet verkocht, maar verhuurd.’’ Dat roept meteen een eerste vraag op. In de ruimtelijke onderbouwing die Rho Adviseurs heeft gemaakt in opdracht van Stadsherstel is voor een deel van de woningen (zie onder het tussenkopje Gemeentelijk woonbeleid) sprake van ‘sociale huur/koop’. Gaat dus toch een deel van de sociale woningen in de verkoop?

Mijn voornaamste vraag over het project is echter een andere, namelijk: wordt bij dit project voldaan aan de eis van de gemeentelijke Woonvisie (zowel de oude als de sinds kort geldende nieuwe) dat bij nieuwbouw van woningen 1/3 daarvan sociaal moet zijn?

Te weinig sociaal

In het voorstel van het college aan de raad staat daarover: ‘Het (plan) wijkt af van de Woonvisie 2021-2024’. Gedoeld wordt op de eerste fase waarin het kasteel zelf (15 appartementen) en een monumentale schuur (3 woningen) worden aangepakt. We lezen daarover: ,,Met ‘slechts’ drie sociale huurwoningen wijkt het programma af van de huidige, maar ook vorige woonvisie.’’ Waarom dat woordje slechts tussen aanhalingstekens staat is raadselachtig. Bedoelt het college dat het toch best aardig wat sociale huurwoningen zijn? Maar goed, de constatering klopt natuurlijk: te weinig sociale woningen in fase 1. Het gaat in die eerste fase om 15 + 3 = 18 woningen. Volgens de Woonvisie zouden zes daarvan sociaal moeten zijn, maar het worden er maar drie.

Ter verklaring schrijft het college in het raadsvoorstel: ,,Hierover zijn ten behoeve van het behoud en de herontwikkeling van het kasteel en de daarvoor benodigde investeringen afspraken gemaakt. Hierover bent u geïnformeerd in de raadsinformatiebrief van 2 juli 2020.’’

De drie fasesvan het project. Blauwgrijzig is fase 1. (Illustratie Rho Adviseurs)

Nou, die brief dan maar eens bekeken. Om te beginnen staat daarin dat in het kasteel zelf niet 15 maar 14 woningen komen. Maakt voor de rekensom niet uit, dan nog zouden er in fase 1 eigenlijk zes sociale woningen moeten worden gerealiseerd en niet drie. Over de woningen in het kasteel zelf schreef het college op 2 juli 2020: ,,De woningen worden betaalbaar, maar passen niet in de sociale huursector.’’ En: ,,Het behouden en aantrekken van middengroepen is belangrijk voor de sociale en economische doelstellingen van de regio.’’

Dat laatste is natuurlijk waar, maar het laat onverlet dat in de eerste fase van het project te weinig sociale woningen worden gerealiseerd. Die brief van 2 juli 2020 kan dat niet wegpoetsen, al probeert het college nu in het raadsvoorstel te doen alsof dat wel zo is.

Compenseren

Op zichzelf is het overigens best begrijpelijk dat het in het kasteel zelf niet lukt om sociale woningen te realiseren. Het is niet bepaald een standaard-gebouw en het legt de ontwikkelaar dus beperkingen op. Hoeft ook helemaal geen probleem te zijn als vervolgens in de bijgebouwen voldoende sociale woningen worden gerealiseerd om dat te compenseren, zodat het sociale segment 1/3 uitmaakt van het complete project (fase 1, 2 en 3 samen).

Maar precies daar gaat het mis. Al in die brief van 2 juli 2020 schrijven burgemeester en wethouders namelijk: ,,Stadsherstel zal in de bijgebouwen 1/3 deel sociale huurwoningen realiseren’’. Dat treffen we ook aan in de door Rho Adviseurs gemaakte ruimtelijke onderbouwing. Deze zin namelijk: ,,In de bijgebouwen en monumentale schuur bestaat een derde van de woningen uit sociale huur/koop’’. Het betekent dus dat voor de bijgebouwen netjes wordt voldaan aan de eis uit de Wijdemeerse Woonvisie: 1/3 sociaal. Maar voor het totale project geldt dat niet. Worden ook de woningen in het kasteel zelf meegerekend, dan moeten er immers nog vijf sociale woningen (14 gedeeld door 3) extra worden gebouwd. Dus moeten van de woningen in de bijgebouwen er 1/3 plus 5 sociaal worden. En dat gebeurt dus niet.

‘Normering niet van toepassing’

Al eerder heeft Stadsherstel trouwens laten blijken zich van de gemeentelijke Woonvisie maar gedeeltelijk iets te willen aantrekken. Dat blijkt uit de ‘Plantoelichting monument complex nr 520083’ die Stadsherstel afleverde op 26 juni 2019. Daarin staat dat Stadsherstel vindt dat voor een deel van het plan de Woonvisie niet geldt. Over de woningen in het kasteel zelf lezen we namelijk dit. ,,Omdat er geen sprake is van nieuwbouw zijn wij van mening dat de nagestreefde normering ook niet van toepassing is.’’

Daar valt nogal wat op af te dingen. Niet op het feit dat sociale woningen in het kasteel zelf niet te realiseren zijn (dat is, zoals opgemerkt, begrijpelijk), wel op het feit dat Stadsherstel de vrijheid neemt de woningen in het kasteel buiten beschouwing te laten voor de norm 1/3 sociaal voor het totale project. Met nu dus als resultaat dat over het geheel gezien Stadsherstel straks vijf sociale woningen te weinig aflevert. En dan staat ook nog te bezien of wat er in de sector sociaal wel komt inderdaad allemaal sociale huur is, zoals de gemeenteraad wordt voorgespiegeld. In de ruimtelijke onderbouwing staat (zie hierboven) namelijk ‘sociale huur/koop’.

Ingrijpen gemeenteraad

Al met al probeert Stadsherstel dus weg te komen met vijf sociale woningen te weinig. En gezien het raadsvoorstel gaan burgemeester en wethouders daarmee akkoord. Slikt de raad dat, dan is de Woonvisie voortaan bij elke ’transformatie’ van een gebouw tot woningen waardeloos. Kassa voor ontwikkelaars!

Bovendien heeft het college weer eens nagelaten spijkerhard te regelen dat de sociale woningen huurwoningen zullen zijn. Met project Dammerweg 108-109 in Nederhorst was dat onlangs ook al zo. Toen kwam het echter alsnog goed door ingrijpen van de raad. Ook met het kasteel-project lijkt nu voor de raad nog wel wat te verhapstukken.

2 thoughts on “Ook bij project kasteel Nederhorst zit sociale huur in het verdomhoekje”

  1. Als je zou weten hoeveel duurder het is om een monument als het kasteel tot aanvaardbare geisoleerde woningen om te bouwen had je vast een vriendelijker stuk geschreven.

  2. De macht van de VVD strekt wel erg ver. Zij beweren in het openbaar “tegen sociale huur” te zijn. Daar stem je toch niet op als je mensen gelijkwaardig ziet?

    Dat staat echter niet eens in het College programma, maar is er gaandeweg met dank aan JeeGee ingeslopen. Om te beginnen aan ’t Laantje, daarna op Cannenburgerpark en ook het Achtererf? Tandeloze tijger, die geen vat heeft op eigen kaders stellen, anterieure overeenkomsten (collegetruc) de huidige raad? Volgende raadsperiode beter dan maar. Overigens mooi monumentaal project! Eens met Rob op dat punt.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Meer informatie over hoe uw reactiegegevens worden verwerkt.