Woningbouwplan ’t Laantje is in strijd met Woonvisie gemeente [update]

NB Deze update bevat een toegevoegde alinea over de huidige en de vorige Woonvisie (vlak boven de tussenkop Rekensommen).

Of de gemeenteraad het goed vindt dat er aan ’t Laantje in Nieuw-Loosdrecht 49 appartementen worden gebouwd. Dat is, heel kort samengevat, een van de vragen waarover komende maandag de raadscommissie ruimte en economie zich buigt –  en in februari de gemeenteraad. Het is een merkwaardig voorstel van burgermeester en wethouders. Bouwplan ’t Laantje 3 en 4 is namelijk opzichtig in strijd met de Woonvisie van de gemeente.

Wat de ontwikkelaar van plan is. (Illustratie Lane Development BV)

Omwonenden van de ‘ontwikkellocatie’ ’t Laantje hebben tegen de plannen van JeeGee Vastgoed tal van bezwaren ingebracht. Of die zinnig of onzinnig zijn, laat ik hier onbesproken. Dat moet de lokale politiek maar beoordelen.

Discrepantie

Hier wil ik graag de blik richten op de discrepantie tussen het bouwplan en de Woonvisie die de gemeenteraad vorig jaar heeft vastgesteld. In die Woonvisie staan minimumeisen die de gemeente stelt aan bepaalde (prijs)categorieën bij woningbouwplannen.

Nu gaat het voorstel van het college niet in de eerste plaats over de verdeling van de nieuwe woningen over uiteenlopende categorieën (sociaal, middelduur, duur/vrije sector). Het gaat in hoofdzaak over de aanpassing van het bestemmingsplan om op deze plek in Nieuw-Loosdrecht woningbouw van enige omvang mogelijk te maken.

Anterieure overeenkomst

Het vervelende is echter dat direct daarmee samenhangt een zogeheten anterieure overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente. En daarin is wel degelijk (ook) sprake van segmentering van de nieuwbouw. Zo is in de nota van zienswijzen dit te lezen: ,,Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt over de woningbouwcategorieën welke geborgd zijn in de anterieure overeenkomst. Overeenkomstig de wens van de raad zal deze ontwikkeling voldoen aan de verhouding 1/3 sociaal. Door opname in de anterieure overeenkomst is geborgd dat 1/3 sociale huur wordt gerealiseerd. Dit wordt niet verder in de regels van het bestemmingsplan opgenomen.’’

Dat klinkt geruststellend. Maar het is niet waar dat minimaal 1/3 sociaal is ‘geborgd’ – althans niet als de cijfers uit het voorstel aan de gemeenteraad kloppen. Om het eens scherp te stellen: met deze beweringen over 1/3 sociaal wordt de raad op het verkeerde been gezet. Om het nog ietsje scherper te stellen: het college jokkebrokt.

De echte feiten

Om te zien hoe het dan in elkaar zit, moeten we de echte feiten even op een rijtje zetten.

De ontwikkelaar wil aan ’t Laantje 49 appartementen laten bouwen. Die zijn volgens het voorstel aan de raad als volgt onderverdeeld:

– 16 sociale huurwoningen,

– 17 andere huurwoningen, waarvan 11 middeldure en 6 in de vrije sector,

– 16 koopwoningen in de vrije sector.

Nu de eisen die de Woonvisie stelt aan wat grotere nieuwbouwprojecten zoals dit (zie Woonvisie 2021-2024, pagina 15):

– Minimaal 1/3 van het aantal woningen in het sociale segment (huur of koop),

– minimaal 1/3 in het segment middelduur (huur of koop).

Overigens zou de vraag kunnen worden opgeworpen of de nieuwe Woonvisie hier wel van toepassing is of misschien nog de oude, die voor ontwikkelaars soepeler was. Nergens staat dat de nieuwe Woonvisie niet geldt, dus mogen we ervan uitgaan dat dat wel het geval is. Bovendien wordt de nieuwe Woonvisie expliciet genoemd in de bij het voorstel horende toelichting op de bestemmingsplanregels.

Rekensommen

Hoe plan en Woonvisie zich tot elkaar verhouden, vergt met behulp van bovenstaande gegevens een paar kleine rekensommen. Laten we die dus maar maken.

Minimaal 1/3 van 49 = minimaal 16,33 woningen in het segment sociaal. Maar er komen er 16. Dat is 0,33 sociale woning te weinig. Nu kun je moeilijk 0,33 sociale woning bouwen, dus dat betekent afronden naar boven zodat er 1 sociale woning meer moet worden gebouwd. Naar beneden afronden staat de Woonvisie niet toe. Daarin staat immers ‘minimaal’, niet ongeveer. Er moeten dus niet 16 maar 17 sociale woningen komen.

Verder: minimaal 1/3 van 49 = minimaal 16,33 woningen in het segment middelduur. Maar er komen er slechts 11. Dat is 5,33 middeldure woningen te weinig. Ook in deze sector kun je niet 0,33 woning optrekken. Dus ook 5,33 moet naar boven worden afgerond. Derhalve moeten er 6 middeldure woningen extra komen – niet 11 maar 17.

In totaal voorziet het plan in 1 sociale + 6 middeldure = 7 betaalbare woningen te weinig. Om dat goed te maken zal de ontwikkelaar 7 vrije-sectorwoningen (huur dan wel koop) moeten inruilen tegen betaalbare onderkomens. Dat wil zeggen: volgens de Woonvisie.

Bouwplek aan ’t Laante. (Illustratie gemeente Wijdemeren)
College kiest kant ontwikkelaar

Die Woonvisie heeft de gemeenteraad op 8 juli vorig jaar unaniem aangenomen. Alle raadsleden schaarden zich achter de eisen: bij iets grotere woningbouwprojecten ten minste 1/3 van het totaal in de sector sociaal en ten minste 1/3 in de sector middelduur. Dan is het toch heel curieus dat burgemeester en wethouders nu een plan aan de raad voorleggen dat zo duidelijk afwijkt van de eisen die de Woonvisie stelt. Het college kiest daarmee zonder enige uitleg vóór de (financiële) belangen van de ontwikkelaar en tégen de belangen van mensen die zitten te springen om betaalbaar onderdak.

Jan-Jaap de Kloet. (Foto Douwe van Essen)

Nu zou het college bij monde van wethouder Jan-Jaap de Kloet (DorpsBelangen), want zijn portefeuille betreft het, kunnen zeggen: beste mensen, het gaat hier over aanpassing van het bestemmingsplan om woningbouw mogelijk te maken. Dat klopt. Maar zoals al opgemerkt is daarmee onlosmakelijk de anterieure overeenkomst verbonden. Die is helaas vertrouwelijk, maar we weten wel dat daarin ook sprake is van verdeling van de nieuwe woningen over categorieën. Terwijl duidelijk is dat er (iets) te weinig sociale woningen komen, beweert het college glashard – zie de zienswijzennota – dat geborgd is dat er genoeg sociale huurwoningen komen. Als de gemeente, dus het college, dus wethouder De Kloet hierover al jokkebrokt, wat zou er in die anterieure overeenkomst dan staan over middeldure woningen? Mij lijkt dat er gezien het voorgaande geen enkele reden is vertrouwen te hebben dat dat voldoet aan de eisen van de Woonvisie.

Wat doet de raad?

Maar hoe eigenaardig het voorstel van het college ook is, een probleem hoeft dat niet te zijn. De raad die de Woonvisie vorig jaar zo eensgezind vaststelde, kan zichzelf serieus nemen en zich aan het eigen standpunt van toen houden. In dat geval kan de raad best akkoord gaan met de aanpassing van het bestemmingsplan, maar beslist niet met de daarmee verknoopte anterieure overeenkomst en met de aantallen woningen in de verschillende categorieën die het college/De Kloet opvoert in het raadsvoorstel.

En zou De Kloet weigeren de aanpassing van het bestemmingsplan los te koppelen van de anterieure overeenkomst, dan kan een raad die zichzelf serieus neemt niet anders dan de aanpassing van het bestemmingsplan verwerpen. Woningzoekenden schieten daar voorlopig niets mee op, maar dat is dan aan de wethouder te wijten.

One thought on “Woningbouwplan ’t Laantje is in strijd met Woonvisie gemeente [update]”

  1. Woonvisie is maar papier…. Wat de Gooi & Eemlander in een paginagroot interview schreef, was de eerste marketingstap voor JeeGee. Een soort ante-anterieure overeenkomst, die niet werd gecorrigeerd door de raad. De raad heeft budgetrecht, is het hoogste democratisch gekozen orgaan, maar niks te zeggen hierover?

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Meer informatie over hoe uw reactiegegevens worden verwerkt.